Alguien que negocia un piso de 250.000 euros suele llegar a la firma pensando que necesita 250.000 euros más la entrada de la hipoteca. La sorpresa aparece unas semanas después, cuando el gestor entrega la factura final: impuestos, notario, registrador, tasación, gestoría. Entre un 10% y un 15% adicional que casi nadie incluyó en su cálculo inicial. Ese margen no es un imprevisto extraño ni una comisión oculta con mala intención: es información pública que la mayoría de compradores simplemente nunca busca hasta que ya está negociando el precio.
Este artículo desglosa esa diferencia partida por partida, para que el número que aparece en el anuncio deje de ser el único número que se maneja en la cabeza.
El precio del anuncio no es el precio real
El precio de compraventa que figura en el anuncio o en la oferta verbal del vendedor es el punto de partida de un cálculo, no el resultado. A partir de ahí se suman al menos cinco conceptos: impuestos de la transmisión, notaría, registro de la propiedad, gestoría y, si hay hipoteca de por medio, tasación del inmueble. Cada uno tiene un coste que depende de la comunidad autónoma, del precio de la vivienda y de si es una vivienda nueva o de segunda mano.
La regla general que manejan los asesores inmobiliarios en España es sencilla de recordar: reserva entre un 10% y un 12% del precio de compra para gastos e impuestos si es vivienda de segunda mano, y algo menos —entre un 12% y un 15%, porque el IVA es más alto que el ITP en la mayoría de casos— si es vivienda nueva. Son cifras orientativas, no exactas, pero sirven para no llegar a la notaría con el dinero justo.
Lo importante es entender por qué esa cifra varía tanto: no es un porcentaje fijo que aplique un organismo central, sino la suma de varios conceptos independientes, cada uno con sus propias reglas.
Impuestos: la partida más grande y la más ignorada
Los impuestos son, con diferencia, el gasto más alto de todos, y también el que más varía según dónde se compre. Aquí la primera distinción importa: no se paga lo mismo por una vivienda de segunda mano que por una vivienda nueva comprada directamente al promotor.
Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo varía según dónde esté el inmueble: desde el 6% en algunas comunidades hasta el 10-11% en otras. Sobre una vivienda de 250.000 euros, esa diferencia entre comunidades puede suponer más de 10.000 euros solo en este concepto. Antes de fijar un presupuesto conviene comprobar el tipo vigente en la comunidad autónoma concreta, porque además suele haber tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad que muchos compradores no saben que pueden solicitar.
Vivienda nueva: IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD). Cuando la compra es a un promotor, no se paga ITP sino IVA, que en vivienda es del 10% en general (4% para vivienda de protección oficial). A eso se suma el AJD, un impuesto que grava la formalización de la escritura y que también varía por comunidad, normalmente entre el 0,5% y el 1,5%. La suma de ambos suele situarse entre el 11% y el 12% del precio, ligeramente por encima de lo que se paga en segunda mano en la mayoría de comunidades.
Esta diferencia de fiscalidad es una de las razones —no la única— por las que comparar directamente el precio de una vivienda nueva y una de segunda mano sin ajustar por impuestos lleva a conclusiones equivocadas sobre cuál es realmente más barata.
Para hacerse una idea concreta: dos personas comprando el mismo piso de 200.000 euros de segunda mano, una en Madrid (tipo general del 6%) y otra en una comunidad con tipo del 10%, pagan 12.000 y 20.000 euros de ITP respectivamente. Es una diferencia de 8.000 euros que no depende de nada que el comprador haga bien o mal, solo de la comunidad autónoma donde está el inmueble. Por eso, cuando se compara el coste real de comprar en distintas zonas, ignorar esta partida distorsiona cualquier cálculo.
Notaría, registro y gestoría: los gastos que nadie menciona en la visita
Después de los impuestos, el segundo bloque de gastos es el que rodea la formalización legal de la compra. Son cifras más pequeñas individualmente, pero suman una parte relevante del total.
Notaría. Los honorarios notariales están regulados por arancel público, así que no dependen de la negociación sino de una tabla oficial que crece con el valor de la escritura. Para una vivienda de precio medio suele oscilar entre 600 y 1.200 euros. La cifra exacta depende también de si hay hipoteca simultánea, porque en ese caso se firman dos escrituras —compraventa y préstamo— y cada una genera su propio coste notarial.
Registro de la propiedad. Inscribir la vivienda a nombre del comprador también tiene un arancel público, normalmente entre 400 y 700 euros. Este paso no es opcional: sin inscripción registral, la propiedad no queda plenamente protegida frente a terceros, aunque la escritura ya se haya firmado.
Gestoría. Muchos compradores contratan una gestoría para tramitar el pago de impuestos, la inscripción registral y otros trámites administrativos. No es obligatorio —se puede hacer todo uno mismo— pero ahorra tiempo y errores. El coste suele rondar entre 300 y 500 euros, y en las operaciones con hipoteca casi siempre lo exige el propio banco como condición del préstamo.
Ninguno de estos tres conceptos es negociable en el sentido de “regatear el precio”, pero sí conviene pedir presupuesto a más de una notaría o gestoría, porque dentro del arancel legal existe cierto margen y las diferencias entre profesionales pueden llegar a varios cientos de euros.
La tasación y las comisiones si pides hipoteca
Si la compra se financia con hipoteca, aparece una capa adicional de gastos que no existe en una compra al contado.
Tasación. El banco exige una tasación oficial del inmueble antes de conceder el préstamo, realizada por una sociedad de tasación homologada y no por el propio banco, precisamente para evitar conflictos de interés. El coste típico está entre 250 y 450 euros, y desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 corre a cargo del comprador, mientras que gastos como el AJD de la hipoteca y la gestoría del préstamo pasaron a ser responsabilidad del banco en la mayoría de casos.
Comisión de apertura. Cada vez menos frecuente, pero todavía existe en algunas hipotecas: un porcentaje sobre el capital prestado, normalmente entre el 0% y el 1%. Conviene revisarlo en la oferta vinculante antes de firmar, porque es uno de los puntos donde más varían las condiciones entre entidades.
Seguros vinculados. No son un gasto de la compra en sentido estricto, pero casi todas las entidades condicionan el tipo de interés ofrecido a la contratación de un seguro de hogar y, en muchos casos, de vida. Merece la pena calcular su coste anual como parte del compromiso financiero total, no solo mirar el tipo de interés nominal de la hipoteca.
En conjunto, estos gastos ligados a la financiación suelen añadir entre 500 y 1.500 euros adicionales, dependiendo del banco y del importe del préstamo.
Cuánto reservar en total y cómo planificarlo
Sumando todas las partidas, el rango orientativo queda así para una vivienda de segunda mano financiada con hipoteca:
- Impuestos (ITP): 6-10% del precio
- Notaría: 600-1.200 euros
- Registro: 400-700 euros
- Gestoría: 300-500 euros
- Tasación: 250-450 euros
Para una vivienda de 250.000 euros, esto se traduce en algo así como 20.000-27.000 euros por encima del precio pactado, sin contar la entrada que exige el banco (habitualmente entre el 20% y el 30% del valor de tasación, porque la mayoría de hipotecas no financian el 100%).
La consecuencia práctica es que el ahorro necesario para comprar una vivienda no es “el 20% de entrada”. Es el 20% de entrada más ese 10-15% adicional de gastos, que hay que tener disponible en efectivo porque casi ninguna entidad lo financia dentro de la hipoteca. Es habitual que compradores con la entrada ya ahorrada descubran, ya en plena negociación, que les faltan varios miles de euros para llegar a la firma.
La forma más sencilla de evitar ese susto es invertir el orden del cálculo: en lugar de preguntar “¿cuánto piso puedo pagar con lo que tengo ahorrado?”, preguntar “¿cuánto necesito ahorrar en total —entrada más gastos— para el piso que quiero?” y trabajar hacia atrás desde ahí, con un margen de al menos el 12% sobre el precio de compra para no quedarse corto. Ese ejercicio, hecho con calma antes de empezar a visitar pisos, es lo que separa una compra tranquila de una firma con prisas y números que no cuadran.
Conviene además guardar ese colchón en un producto líquido y sin riesgo —una cuenta remunerada o un fondo monetario, no en renta variable— porque el dinero para gastos de compra suele necesitarse en un plazo de semanas o pocos meses desde que se firma la reserva de arras, y no es el momento de exponerlo a las oscilaciones de un mercado. La compra de una vivienda es, casi siempre, la decisión financiera de mayor volumen que se toma en una vida adulta; dedicar un par de horas a mapear cada partida antes de firmar nada cuesta muy poco comparado con el margen de error que evita.
